Контакты:   < back
 

 



Mob. +371 29211095
E-pasts

   

 

print
Время возрождения доходных домов
По сравнению с перенасыщенным рынком продаж квартир сегодня в Риге непропорционально слабо развит сектор аренды жилья. Доходные дома -- золотое дно, на которое стоит обратить внимание. Компания Baltic Property Group предлагает первый в латвийской столице такой объект -- на ул. Матиса, 86.
Подзабытое словосочетание «доходный дом» обозначает некогда очень популярную форму управления недвижимостью -- это здание, которое полностью занимают арендаторы квартир, а не собственники. Интересно, что дом постройки 1913 года на ул. Матиса, 86, уже изначально проектировался архитектором Бернхардом Биленштейном как здание со съемными квартирами. Здесь их почти 100.
…Визуальное впечатление хорошее. Три подъезда, пятиэтажное кирпичное здание, выходящее фасадом на ул. Валмиерас, дом с отдельным подъездом во дворе и примыкающее с улицы Матиса кирпичное четырехэтажное здание составляют один объект. В отличие от серийных панельных проектов дом построен на века -- здесь толстые стены из «улманисовского» кирпича, каменные лестницы со ступенями без каких-либо сколов, крыша, менявшаяся недавно и без признаков течи. Высота чердачного потолка составляет три метра -- здесь есть еще башенка с панорамным обзором на город и возможность оборудования мансарды. Здание выглядит фундаментально: на стройматериалах здесь не экономили, а технадзор в довоенной Латвии был воистину перфектен.
Сами 1--2-комнатные квартиры сухие, утепленные и хорошо проветриваемые. С разной планировкой, отдельными входами во все сто квартир. Внутри расположен закрытый дворик с отреставрированными воротами. Площадь каждой квартиры -- 20--40 кв. метров -- это по определению эконом-класс, наиболее востребованный в сегменте жилищной аренды. Общая площадь здания -- 5 тыс. кв. метров. На первых этажах фасада работают три магазина. Недалеко школа, парк, филиалы банков, парковка. В шести кварталах в северном направлении -- Центральный вокзал и Старый город, а в трех кварталах на восток -- улица Александра Чака с развитой инфраструктурой.
Сейчас этот объект, приобретенный компанией BPG в начале 90-х годов прошлого века, выставляется на продажу. Инвестор имеет возможность переоборудования здания, например, создать 5--7-комнатные квартиры, если увидит в этом коммерческий смысл. Окупаемость проекта -- ориентировочно 15 лет. Такой бизнес давно процветает в больших городах «старой Европы» с большой ротацией жителей, где далеко не все коренные горожане могут кредитоваться в банке на покупку жилья. Приведем в пример первый послереволюционный доходный дом с 47 квартирами, открытый в октябре 2003 года в московском Николоворобинском переулке. Инвестором строительства выступил Департамент инвестиционных программ строительства Москвы.
Вдобавок Baltic Property Group готова помочь владельцу здания со сдачей квартир в аренду, подготовкой маркетингового и бизнес-плана, в том числе предложить модель сотрудничества, чтобы полностью обеспечить продвижение проекта на рынке.
После выхода доходного дома в эксплуатацию проект столкнулся с определенной долей скептицизма со стороны специалистов рынка недвижимости. Они говорили, что данный вид жилья не выгоден из-за слишком низкого срока окупаемости. Утверждали, что застройщику выгоднее продавать квартиры, в этом случае прибыль он получает сразу. Но на сегодняшний день арендованы все квартиры, а затраты на строительство будут покрыты уже в 2011 году -- за 8 лет.
В Риге при ценах на аренду (от 120 Ls/месяц в летний сезон + коммунальные платежи) однокомнатных квартир в районе ул. Валмиерас этот стоквартирный проект также высоко конкурентоспособен. К тому же дом не придется проектировать и строить с нулевого цикла. Здесь также интересно, что Рижская дума готова заключить договор о долгосрочной аренде всего здания -- мэрия готова софинансировать из столичного бюджета проживание в доходных домах горожан, стоящих в очереди на получение муниципальных квартир. Этих очередников -- более 3 тысяч семей. И все они -- потенциальные арендаторы доходных домов. Фавориты в аренде квартир -- квартиры с низкой, до 150 латов, ежемесячной платой.
Значительная часть квартиросъемщиков, что интересно, имеет достаточно стабильный заработок, но при этом или не связывает свое будущее с Латвией, или не желает обременять себя финансовыми обязательствами по долгосрочной ипотеке. В Риге становится все больше иностранцев, туристов и менеджеров среднего звена, снимающих жилье -- это намного выгоднее, чем проживание в гостинице. Большинство арендаторов, разумеется, составляют приезжие из районов Латвии, например, студенты, а также люди, находящиеся в поисках лучшей доли в столице. Есть немало молодых и достаточно хорошо зарабатывающих специалистов, которые именно так подходят к вопросу и всерьез не понимают, зачем отказывать себе во всем, тратя накопления на вступительный взнос, зачем снижать свой уровень жизни, зарабатывая на ипотеку, когда можно комфортно и самодостаточно жить в съемной квартире. Словом, если человек молод и динамичен, то съемная квартира -- это вполне его вариант.
В обозримом будущем у застройщиков, ориентирующихся сегодня на строительстве жилья повышенной классности, доходные дома станут преимущественным видом строительства. Так происходит в Лондоне, Париже и Нью-Йорке. Для латвийской столицы это также естественный вид развития сектора жилой недвижимости.
По прогнозам экспертов, к 2020 году, когда заканчивается срок эксплуатации серийных многоквартирных домов-«хрущевок», доходные дома займут до 30% всего рынка аренды жилья в Риге. В 2050 году, когда все спальные жилмассивы советской серийной застройки, согласно правилам Кабинета министров Латвии, будут признаны непригодными для жилья, доходные дома займут более половины этого рынка. Наступает время возрождения доходных домов.

 

Photo Photo
-
-